Accueil / Copropriétés / Guide PPPT
Syndics bénévoles · petites copropriétés
« Mon AG approche et je ne sais toujours pas ce qu'est le PPPT. »
PPPT : votre petite copropriété est-elle concernée ? Vous êtes syndic bénévole, l'assemblée générale est dans quelques semaines, et ce sigle revient dans tous les courriers. Voici l'essentiel, en clair, pour arriver en AG en sachant quoi proposer.
Par Alexy Tonnellier, expert bâtiment — publié le 12 octobre 2026
01 · Êtes-vous concerné ?
Trois lots ou deux cents : la règle est la même
Le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) est en principe obligatoire, depuis le 1er janvier 2025, pour les immeubles en copropriété à destination totale ou partielle d'habitation dont la réception des travaux remonte à plus de quinze ans.
Le nombre de lots n'y change rien : une petite copropriété de trois logements gérée par un syndic bénévole a la même obligation qu'une grande résidence gérée par un syndic professionnel. Les moyens, eux, ne sont pas les mêmes — c'est pour cela que ce guide existe.
En pratique
Retrouvez la date de réception des travaux de construction de l'immeuble (acte de vente, règlement de copropriété, carnet d'entretien). Si elle date de plus de quinze ans et que l'immeuble comporte au moins un logement, le sujet doit être porté à votre prochaine assemblée.
02 · Le document
Ce que contient un PPPT
La liste des travaux
Ceux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la santé et à la sécurité des occupants, aux économies d'énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre.
La performance visée
Le niveau de performance énergétique et d'émissions que ces travaux permettraient d'atteindre.
Les coûts et les priorités
Une estimation sommaire du coût de chaque poste, et une hiérarchisation des travaux.
Un échéancier sur 10 ans
Le calendrier proposé pour les travaux nécessaires dans les dix années à venir. Le plan est ensuite actualisé tous les dix ans.
Le PPPT n'oblige pas à engager tous les travaux tout de suite : c'est un outil de planification, qui permet à la copropriété d'anticiper plutôt que de subir les urgences.
03 · Votre rôle
Syndic bénévole : ce que vous avez à faire, étape par étape
Faire voter les modalités d'élaboration
Inscrivez à l'ordre du jour une résolution sur les modalités d'élaboration du PPPT et le choix du prestataire. Elle se vote à la majorité simple des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Joignez si possible les devis reçus à la convocation.
Laisser le professionnel réaliser le projet
Votre rôle se limite à transmettre les documents disponibles (règlement de copropriété, carnet d'entretien, diagnostics existants) et à organiser l'accès aux parties communes pour la visite.
Présenter le projet de plan
Le PPPT est présenté à la première assemblée générale qui suit son élaboration. Les copropriétaires peuvent l'adopter en tout ou partie, le modifier ou le rejeter, à la majorité absolue de tous les copropriétaires. Une fois adopté, il devient le plan pluriannuel de travaux (PPT).
Faire vivre le plan
Chaque chantier prévu est ensuite voté à son échéance, avec son financement. Le PPT adopté est financé par le fonds de travaux.
04 · L'exception
Le DTG peut-il vous dispenser du PPPT ?
Oui, dans un cas précis : si un diagnostic technique global (DTG) a été réalisé et qu'il ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix années qui suivent son élaboration, le syndicat est dispensé d'établir le PPPT.
05 · Le risque
Et si la copropriété ne fait rien ?
- Le maire, le préfet ou le président de l'intercommunalité peut, à tout moment, demander à la copropriété de lui transmettre son plan pluriannuel de travaux adopté.
- Sans transmission dans un délai d'un mois, l'autorité peut faire élaborer ou actualiser le projet de plan d'office, aux frais du syndicat. Il en va de même si le plan ne prévoit pas les travaux nécessaires à la sécurité des occupants.
- Le syndic doit alors convoquer une assemblée générale pour se prononcer sur ce projet.
Mieux vaut choisir son prestataire, son calendrier et son budget que risquer de se voir imposer un plan établi d'office.
06 · Le prestataire
Qui peut réaliser le PPPT ?
Pas le syndic bénévole lui-même : le projet doit être établi par un professionnel justifiant des compétences et des garanties fixées par le décret n° 2022-663 du 25 avril 2022. Concrètement, il doit :
- justifier de ses compétences (diplôme, titre, certification ou inscription à un ordre professionnel) ;
- attester sur l'honneur de son impartialité et de son indépendance vis-à-vis du syndic, des fournisseurs d'énergie et des entreprises intervenant sur l'immeuble ;
- être couvert par une assurance de responsabilité civile professionnelle.
Un point à vérifier sur chaque devis : le prestataire ne doit accepter aucun avantage d'une entreprise susceptible de réaliser ensuite les travaux.
07 · Le budget
Combien coûte un PPPT pour une petite copropriété ?
Chez ARMAD Expertise, le PPPT démarre à 1 176 € TTC pour une copropriété de 3 lots. Pour une copropriété plus importante, un devis est établi après un premier échange : il tient compte notamment du nombre de lots, de la taille et de la configuration de l'immeuble, et des documents déjà disponibles.
Le plan adopté a aussi une incidence sur le fonds de travaux : la cotisation annuelle ne peut alors être inférieure ni à 2,5 % du montant des travaux prévus au plan, ni à 5 % du budget prévisionnel. Un chiffrage réaliste du PPPT, c'est donc aussi une cotisation juste pour chaque copropriétaire.
Le PPPT avec ARMAD Expertise
Un seul interlocuteur, expert bâtiment indépendant basé à Charleville-Mézières : échange préalable et devis, recueil des documents, visite de l'immeuble, puis remise du rapport et présentation en assemblée générale.
Questions fréquentes
Les questions des syndics bénévoles
Oui, si l'immeuble a une destination totale ou partielle d'habitation et que sa construction a été réceptionnée il y a plus de quinze ans. L'obligation ne dépend pas du nombre de lots.
Non. Le projet doit être établi par un professionnel qui répond aux compétences et garanties du décret du 25 avril 2022. Votre rôle est de porter le sujet en assemblée générale et de faciliter le travail du prestataire.
Non. Le plan fixe un échéancier sur dix ans. Chaque chantier est ensuite voté en assemblée générale à son échéance, avec son financement.
La majorité simple pour décider des modalités d'élaboration et du choix du prestataire ; la majorité absolue de tous les copropriétaires pour adopter le projet de plan, en tout ou partie.
ARMAD Expertise intervient depuis Charleville-Mézières dans les Ardennes et la Marne. Un déplacement au-delà reste possible, sur devis.
Références
Textes de référence
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 14-2 — plan pluriannuel de travaux.
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 14-2-1 — fonds de travaux.
- Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (Climat et Résilience), article 171.
- Décret n° 2022-663 du 25 avril 2022 — compétences et garanties exigées pour établir le projet de plan.
- Service-Public.fr — Plan pluriannuel de travaux (PPT) mis en place dans les copropriétés, vérifié le 8 juin 2026.
- Service-Public.fr — Fonds de travaux mis en place dans les copropriétés, vérifié le 9 juin 2026.
Cet article est une information générale, à jour à sa date de publication. Il ne remplace pas une analyse de la situation propre à votre copropriété.
Contact
Un PPPT à préparer pour votre prochaine AG ?
Indiquez-nous le nombre de lots et la date de votre assemblée générale : nous vous répondons sous 24h ouvrées avec un devis adapté.